Cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng là lựa chọn phù hợp khi gia đình muốn tăng diện tích sử dụng nhưng chưa cần xây lại toàn bộ. Tuy nhiên, khả năng nâng tầng còn phụ thuộc vào kết cấu nhà cũ, mức độ gia cố và ngân sách dự kiến.
Bài viết dưới đây, Xây Dựng Thợ Việt xin chia sẻ những kinh nghiệm cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng cùng các hạng mục, chi phí và lưu ý cần biết trước khi thi công. .
Điều kiện cần có để cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng
Không phải nhà cấp 4 nào cũng có thể cải tạo trực tiếp thành 2 tầng. Dưới đây là những điều kiện cần kiểm tra trước khi cải tạo để xác định kết cấu hiện tại có phù hợp với việc nâng thêm tầng hay không.
Khả năng chịu lực của móng nhà
Nền móng cũ phải đủ vững chắc hoặc có khả năng gia cố để gánh thêm tải trọng của tầng 2. Kỹ sư cần đào hố kiểm tra độ sâu, kích thước móng và chất lượng bê tông móng hiện hữu. Bên cạnh đó, hệ tường gạch chịu lực hoặc tường cột hiện tại phải không bị nứt nẻ, sụt lún hay nghiêng.
Giấy phép xây dựng cải tạo nâng tầng
Việc nâng tầng làm thay đổi quy mô, kết cấu chịu lực và chiều cao công trình nên bắt buộc phải xin giấy phép sửa chữa, cải tạo tại UBND cấp quận/huyện. Hồ sơ xin phép bao gồm bản vẽ hiện trạng, bản vẽ thiết kế cải tạo, báo cáo kiểm định móng và bản cam kết an toàn đối với các hộ liền kề.
Các hạng mục cải tạo sửa nhà cấp 4 thành 2 tầng
Quá trình chuyển đổi từ nhà cấp 4 lên 2 tầng gồm nhiều công đoạn từ tháo dỡ, gia cố kết cấu đến xây dựng và hoàn thiện. Dưới đây là các hạng mục thường được thực hiện trong quá trình cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng.
Gia cố móng và cột chịu lực
Nếu móng cũ chưa đạt tiêu chuẩn chịu tải, đơn vị thi công sẽ áp dụng phương pháp cấy thêm cột chịu lực, kẹp dầm bê tông hoặc gia cố móng bằng cách đập rộng đế móng, cấy sắt cấy sên. Việc gia cố này giúp chuyển lực từ tầng 2 xuống đất an toàn, tránh nguy cơ nứt tường hoặc nghiêng nhà sau này.
Thi công sàn tầng 2 và cầu thang
Anh/chị có thể lựa chọn đúc sàn bê tông cốt thép truyền thống hoặc làm sàn xi măng nhẹ (tấm cemboard/sàn decking) để giảm tải trọng lên móng cũ. Cùng với đó, vị trí đục sàn làm cầu thang kết nối tầng 1 và tầng 2 cần tính toán khoa học, vừa đảm bảo chuẩn phong thủy vừa tiết kiệm diện tích giao thông.
Lợp mái và hoàn thiện không gian mới
Tầng 2 sau khi dựng khung sẽ tiến hành xây tường bao, làm mái (mái tôn chống nóng, mái bằng BTCT hoặc mái Thái) và phân chia phòng chức năng. Công đoạn hoàn thiện gồm xử lý chống thấm cho sàn vệ sinh, ban công và mái. Các khu vực sau đó được hoàn thiện theo thiết kế để đưa tầng 2 vào sử dụng.
Chi phí cải tạo sửa nhà cấp 4 thành 2 tầng
Chi phí cải tạo nâng tầng phụ thuộc vào diện tích xây dựng, hiện trạng kết cấu và mức độ gia cố móng. Dưới đây là bảng giá tham khảo để anh/chị dễ dự trù ngân sách cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng.
| BẢNG BÁO GIÁ CẢI TẠO SỬA CHỮA NHÀ | |
|---|---|
Hạng mục cải tạo | ĐƠN GIÁ (VNĐ) |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: BÊ TÔNG | |
| Bê tông lót móng đá 4*6 | 1,296,000 – 1,620,000/m3 |
| Bê tông nền đá 1*2 mác 250 | 1,620,000 – 1,944,000/m3 |
| Bê tông cột, dầm, sàn đá 1*2 mác 250 | 1,728,000 – 2,052,000/m3 |
| Ván khuôn | 254,000 – 308,000/m3 |
| Thép (khối lượng lớn 17.000đ/kg) | 22,000 – 28,000/kg |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: ĐẬP PHÁ – THÁO DỠ | |
| Đập phá bê tông | 97,000 – 140,000/m2 |
| Đập tường gạch 110, tường 220 nhân hệ số 1.8 | 54,000 – 108,000/m2 |
| Đục gạch nền cũ | 54,000 – 108,000/m2 |
| Đục gạch ốp tường | 54,000 – 108,000/m2 |
| Tháo dỡ mái ngói | 54,000 – 108,000/m2 |
| Dóc tường nhà vệ sinh | 54,000 – 108,000/m2 |
| Dóc tường nhà cũ | 54,000 – 108,000/m2 |
| Tháo dỡ mái tôn | 54,000 – 108,000/m2 |
| Đào đất | 270,000 – 324,000/m2 |
| Nâng nền | 216,000 – 281,000/m2 |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: ỐP + LÁT GẠCH | |
| Láng nền (Cán vữa nền nhà) chiều dày 2 – 4 cm | 108,000 – 151,000/m2 |
| Láng nền (Cán vữa nền nhà) chiều dày 5 – 10cm | 254,000 – 270,000/m2 |
| Lát gạch (chưa bao gồm vật tư gạch) | 135,000 – 167,000/m2 |
| Ốp gạch tường, nhà vệ sinh(chưa bao gồm vật tư gạch lát) | 135,000 – 178,000/m2 |
| Ốp gạch chân tường nhà ốp nổi (ốp chìm nhân hệ số 1.5) | 32,000 – 54,000/m2 |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: XÂY + TRÁT ( TÔ TƯỜNG) | |
| Xây tường 100mm gạch ống | 194,000 – 238,000/m2 |
| Xây tường 200mm gạch ống | 400,000 – 443,000/m2 |
| Xây tường 100mm gạch thẻ | 410,000 – 454,000/m2 |
| Trát tường (trong nhà) | 146,000 – 178,000/m2 |
| Trát tường (ngoài nhà) | 167,000 – 211,000/m2 |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: CHỐNG THẤM SÀN, MÁI, NHÀ VỆ SINH | |
| Thi công chống thấm sàn, tường, mái, ban công, bể, nhà vệ sinh | 216,000 – 259,000/m2 |
| Lợp mái ngói (chưa bao gồm vật tư) | 70,000 – 103,000/m2 |
| Lợp mái tôn (chưa bao gồm vật tư) | 32,000 – 54,000/m2 |
GIÁ CƠI NỚI SÀN SẮT I, NHÀ KHUNG SẮT MÁI TÔN | |
| Cơi nới sàn I (Phụ thuộc vào yêu cầu Vật Liệu) | 1,350,000 – 1,782,000/m2 |
| 2,160,000 – 2,592,000/m2 | |
| Cửa sắt, hoa sắt chuồng cọp | Khảo sát báo giá |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: NHÂN CÔNG THI CÔNG ĐIỆN NƯỚC | |
| Nhân công thi công điện | 70,000 – 97,000/m2 |
| 146,000 – 189,000/m2 | |
| Nhân công thi công nước (Tính theo phòng vệ sinh, phòng bếp tính bằng ½ phòng vệ sinh) | 2,268,000 – 2,592,000/m2 |
| 2,916,000 – 3,348,000/m2 | |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: SƠN NHÀ, SƠN TƯỜNG ( SƠN NƯỚC + SƠN DẦU) | |
| Sơn nội thất trong nhà (1 lớp lót, 2 lớp phủ) | 59,000 – 81,000/m2 |
| Sơn ngoại thất ngoài nhà (1 lớp lót, 2 lớp phủ) | 70,000 – 103,000/m2 |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: TRẦN – VÁCH THẠCH CAO | |
| Trần thả khung xương | 146,000 – 178,000/m2 |
| Trần thả khung xương Vĩnh Tường | 151,000 – 194,000/m2 |
| Trần chìm khung xương Vĩnh Tường tấm Thái Lan nội thấm chống ẩm | 173,000 – 216,000/m2 |
| Trần chìm khung xương Vĩnh Tường tấm chống ẩm | 189,000 – 243,000/m2 |
| Vách thạch cao 1 mặt khung xương Vĩnh Tường tấm Thái Lan | 221,000 – 275,000/m2 |
| Vách thạch cao 2 mặt khung xương Vĩnh Tường tấm Thái Lan | 329,000 – 394,000/m2 |
GIÁ CẢI TẠO, SỬA CHỮA NHÀ: THI CÔNG NỘI THẤT | |
| Cửa + Vách: Khung nhôm kính | Liên hệ báo giá |
| Tủ bếp | Liên hệ báo giá |
| Giấy dán tường | Liên hệ báo giá |
| Cửa lưới chống muỗi | Liên hệ báo giá |
Lưu ý: Bảng giá cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng trên chỉ mang tính chất tham khảo.
Quy trình cải tạo nhà cấp 4 lên 2 tầng
Cải tạo nhà cấp 4 lên 2 tầng cần đi từ kiểm tra kết cấu đến gia cố và thi công phần xây dựng mới. Dưới đây là quy trình cơ bản để kiểm soát chất lượng và hạn chế phát sinh trong quá trình cải tạo nhà ở.
- Khảo sát hiện trạng: Kiểm tra móng, cột, dầm, sàn, tường và các dấu hiệu xuống cấp của ngôi nhà.
- Đánh giá kết cấu: Dựa trên kết quả khảo sát để xác định các vị trí cần giữ lại, tháo dỡ hoặc gia cố trước khi thi công.
- Lập phương án thi công: Bố trí mặt bằng tầng 2, cầu thang, điện nước và xác định các phần cần tháo dỡ.
- Gia cố kết cấu: Thi công các vị trí cần gia cố theo phương án kỹ thuật đã được xác định.
- Thi công tầng 2: Làm sàn, xây tường, lắp cầu thang và hoàn thiện phần xây dựng theo thiết kế.
- Hoàn thiện công trình: Chống thấm, tô tường, lát nền, sơn nước và lắp đặt các hạng mục hoàn thiện.
- Nghiệm thu và bàn giao: Kiểm tra từng hạng mục, xử lý phần còn thiếu và bàn giao công trình.
Lưu ý quan trọng khi nâng nhà cấp 4 thành 2 tầng
Nâng nhà cấp 4 lên 2 tầng tác động trực tiếp đến kết cấu hiện hữu nên cần kiểm tra kỹ từng hạng mục trước khi thi công. Một số lưu ý dưới đây sẽ giúp quá trình cải tạo phù hợp với hiện trạng ngôi nhà và hạn chế phát sinh trong quá trình thực hiện.
Tính toán tải trọng của tầng 2
Tầng mới làm tăng tải trọng lên hệ kết cấu hiện hữu. Do đó, sàn, tường, mái và các hạng mục hoàn thiện cần được tính toán đồng bộ ngay từ giai đoạn thiết kế để phù hợp với tải trọng công trình.
Kiểm tra hệ thống điện nước hiện hữu
Khi thêm tầng mới, nhu cầu sử dụng điện và nước sẽ thay đổi theo số lượng phòng và thiết bị được bố trí. Hệ thống đường ống, dây điện và vị trí cấp thoát nước cần được kiểm tra từ đầu để có phương án điều chỉnh, đấu nối phù hợp và hạn chế tối đa đục phá khi thi công.
Hy vọng những kinh nghiệm cải tạo nhà cấp 4 thành 2 tầng trên giúp anh/chị có thêm cơ sở để đánh giá hiện trạng và dự trù chi phí phù hợp. Nếu cần cải tạo nhà cấp 4 lên 2 tầng tại TP.HCM, quý khách hàng vui lòng liên hệ hotline 1800.8122 (miễn phí) để đặt lịch khảo sát nhanh chóng.
